2012-07

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契約解除について

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

今日は売地の申込みをいただきました。
H社のY様、誠に有難うございます!
スムーズに取引を進められるよう、きっちりと段取りします。
今後とも宜しくお願い申しあげます。

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さて今回のテーマは「契約解除について」です。

Q 契約を解除するとどんなペナルティがあるのか?
A 基本的にはお金を支払うペナルティです。

それでは具体的に説明する前に、「売買の流れ」のおさらいしましょう。

①購入の申込み(買付証明書・購入申込書の提出)
↓ 目安として約一週間くらい
②売買契約
↓ 
③住宅ローンの申込み

④金融機関と住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)

⑤代金の支払い・所有権移転
↓ 
⑥物件の引渡し ※⑤と同日に行う場合もある

ペナルティが発生するのはどの時点からだと思いますか?

はい。契約解除という名称から想像できる通り、
②売買契約 以降はペナルティが発生します。

ペナルティの種類は大きく分けて2つあります。
一つ目は「手付解除」
売買契約が成立してから一定期間内(契約で取り決める)に
契約を解除する場合は、契約の相手に対して手付金を放棄することで
契約を解除する方法です。
つまり「契約をやめる代わりに手付金は返さなくてもいいです」ということ。

二つ目は「契約解除による違約金」です。
手付解除で取り決めた一定期間を超過したあとに契約をやめる場合は
違約金の支払いが発生します。
違約金の金額については、あらかじめ契約で取り決めます。
売買価格の10%~20%に設定することが多いようです。


契約書に署名・捺印をし、手付金の授受が行われたら売買契約は成立です。
契約成立以降は簡単にはやめられませんので、
くれぐれも慎重にご契約なさってくださいね。


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購入の流れ【一戸建】

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

少し前からけやきハウジングのFacebookページを始めてみました。
まだわからないことがたくさんあり、公開できるような状態ではないので
未公開にしてますが・・
近日中に公開したいと思っていますので、そのときは「いいね!」を
よろしくお願いします。

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さて今回のテーマは「購入の流れ【一戸建】」です。

「買いたい家が見つかった!でも、どうすればいいの?」
と焦らないために、一般的な流れを説明します。

①購入の申込み(買付証明書・購入申込書の提出)
↓ 目安として約一週間くらい
②売買契約
↓ 
③住宅ローンの申込み

④金融機関と住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)

⑤代金の支払い・所有権移転
↓ 
⑥物件の引渡し ※⑤と同日に行う場合もある

手続きや流れは上記のようになります。
注意してもらいたいことは、
いつ、どのようなお金が必要となるか?
契約をやめるとどんなペナルティがあるか?
ということです。

まず、お金が必要となるポイントは、②売買契約 の時です。
契約成立の証として、手付金が必要となります。
あと、売買契約書に貼り付ける、収入印紙代が必要です。
※不動産会社によっては契約時に仲介手数料の半額を請求する会社もあります。

次は、④金融機関とのローン契約 の時です。
ローン契約書に貼り付ける収入印紙代が必要です。

最後は、⑤代金の支払い・所有権移転 の時。
売買代金から手付金を差し引いた残代金を売主へ支払います。
その他、金融機関、司法書士、不動産会社などに各諸費用を支払います。
※購入時にどのような諸費用が必要になるかは、コチラをご参照ください。

取引が何ごともなく進んでいけば、契約をやめる(契約解除)ことは
考えなくても大丈夫。
ほとんどの取引は何ごともおこりません。

しかし、万が一のことが起こってしまった時には、
契約解除のペナルティがありますので、次回のガチ不動産BLOGでは
「契約解除について」というテーマでご説明します。

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不動産の売却 価格査定

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

暑い日が続いています。
西側に置いていた小さい柊がカラッカラになって枯れそうです。
水遣りを忘れてました・・すまぬ。

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さて今回のテーマは「価格査定の方法」です。

不動産を売却しようと考えたときにまず気になるのが
「この家・土地はいくらで売れるのだろう?」ということでしょう。

査定金額の算出方法で一般的なものは「点数方式」です。
過去の成約事例をもとに査定対象不動産に点数をつけて比較し査定金額を
計算します。
大ざっぱに言うと「あそこの家が○○万円で売れたから、
この家は南道路でもっと広いから□□万円で売れるでしょ」
という感じです。

点数方式はなんといっても実際に成約した価格をもとに算出しているので
ある程度は参考にしても良と思います。

しかし実際に売り出す場合は、その時点で市場に競合しそうな物件が
①どのくらい(数)、②いくら(価格)で売り出されているか

を意識して価格を決定して下さい。

先日実際にあった事例で、対象(中古一戸建)の査定価格は約2,000万円でしたが、
近隣で1,780万円の新築一戸建が販売中でした。
成約事例をもとに計算した金額とはいえ、2,000万円で売却するのは
キビシイことが予想できますね。

不動産の価格は相対的です。
時期・人・事情によって価格は上下しますので、売却を考え始めたときは
いくつかの不動産会社に査定を依頼するのも一つの手だと思います。

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池袋で

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

昨日は土地の残金決済・お引渡しで池袋の金融機関まで行ってきました。
普段は入間市の近辺で取引を行うことがほとんどなので、
たまに都内など慣れない場所で取引すると、とても緊張します。

おかげさまで無事に取引を終えることができたのでホッとしています。
売主O様、買主H様、誠に有難うございました。
そして、S社のNさん、お世話になりました。
今後とも宜しくお願い致します。


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ご契約有難うございました

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

本日は一戸建のご契約。
売主O様、買主M様、誠に有難うございました。
そして、SホームズのSさん、お世話になりました。

皆様のご協力があり、契約をスムーズに終えることができました。
感謝です。
決済・引渡しへ向けて細心の注意で進めて参りますので
今後とも宜しくお願い致します。


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住宅ローン事務手数料

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

梅雨の時期は、水たまりの上などを歩いたで後でしっかりとケアしないと
僕の好きな革靴の裏にカビが生えてしまいます。

面倒なんですが、ゴムや樹脂のソールよりもレザーソールのほうが歩く時の音が良い、
そして歩いていて気持ちも良い、そのうえ足にしっくりくるのである程度の手間は
仕方ありませんね。

面倒とはいうものの、靴を磨くのも好きなので途中からだんだん楽しくなってきます。
今日も帰宅したら靴底のケア&靴磨きです。

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さて今回のテーマは「住宅ローン事務手数料」です。

先日、学生の時の友人がマンションを購入したいと連絡がありました。
地元の不動産会社で探しているのだが、わからないことだらけなので
いろいろと相談に乗って欲しいとのこと。
友人が不動産で失敗した、なんてことはイヤなので引き受けてあげました。

数ヵ月後、無事に希望する物件も見つかったようで、「契約する!」と鼻息が荒い。
重要事項説明書と契約書、諸費用の見積りなどをチェックしてくれと
資料をまとめてファックスしてきました。

「オイオイ。俺はプロなんだからチェックするにも金がかかるんだぜ(笑)」
などと冗談を言いながら目を通してみると・・

重要事項説明書と契約書は問題無さそうだが・・おや?
諸費用見積りでのこの項目。
「ローン事務手数料①」31,500円
「ローン事務手数料②」84,000円

以前に比べるとだいぶ減りましたが、
まだ事務手数料を取ろうとしている不動産会社があるようです。

どういうことかというと、「ローン事務手数料①」というのは
住宅ローンを利用するにあたり、金融機関へ支払う事務手続費用です。
これは無料の銀行もありますが、友人がローンを申込む予定の銀行は
必須の費用なので問題なし。

「ローン事務手数料②」というのがいただけません。
これは平たく言うと、「住宅ローンの手続きを手伝ってあげるから、
私にも手間賃くださいね。」ということで、不動産会社または営業マンに
支払うものです。
したがって、仲介手数料と違って、金額に決まりがあるわけでもなく
非常にグレーな費用です。

各不動産会社の解釈にもよりますが、僕はローン事務手続きも含めて
仲介の仕事だと思っていますので仲介手数料以外の費用で請求するのは
いかがなものかと思います。

ですので、友人には「これは納得いかなければ説明してもらった方がいいよ」
とアドバイスしておきました。

不動産を購入する時の諸費用の項目の中に、
「ローン事務手数料」「ローン取組費」「ローン事務代行手数料」
などの項目がありましたら、支払先はどこなのか確認してみましょう。

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新生銀行の住宅ローン

こんにちは。
自称「入間市で一番頼りになる不動産エージェント」原島です。

ネクタイについてしまったヨーグルトのシミ。
普通のクリーニング屋とシミ抜きに定評のある店に出してみたものの
全然取れませんでした。
しかも輪ジミになってしまい、クリーニングに出す前よりもひどくなってる。

お気に入りのネクタイだったのにすごくシミが目立つので
もう着用はできそうにないです。残念。

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さて今回のテーマは「新生銀行の住宅ローン」です。

先日ご契約されたお客さまが新生銀行の住宅ローンのご利用を
検討されていたので、調べてみました。

特徴は保証料無料ということで初期費用がかなり抑えられるということ。
繰上返済手数料も無料なので計画的に繰上返済をしたい、と考える方には
嬉しいポイントでしょう。

そして住宅ローンの比較・ランキングサイトでも上位となる低金利が
最大の魅力かもしれません。
今日(平成24年7月2日)の時点で、
変動金利は ※優遇キャンペーンの適用で 0.88% (基準金利1.60%)。

確かにメリットのある金利だと思います。
しかし1回目の金利の見直しで、
次の適用金利が決定されます
ので
金利見直しまでの期間を注意して把握しておくと良いかと思います。

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最後までお読みいただき有難うございました。m(_ _)m

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プロフィール

keyaki

Author:keyaki
入間市専門の不動産会社。
「お客さまのペースで家探し」
「リスク・デメリットは隠さず」
「取引後もいいお付き合いができる」
という方針で営業してます。
強引なセールスは一切しません。

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